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房地產市場自由尋找平衡點的契機
國傢統計局近期公佈的一季度數據中，房地產行業多項指標明顯回落，樓市3月"小陽春"總體未現，市場上"拐點論"、"崩盤論"等熱議不斷。國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長、研究員鄧鬱松接受中國經濟時報記者采訪時認為，從全國目前房價水平和支付能力來看，總體數據上沒有出現大幅回落，現在還談不上所謂的房地產崩盤。當前，剛好是個讓市場自由尋找平衡點的機會，應該讓房地產政策回歸中性，既不要采取刺激政策也不要采取抑制政策。
新開工面積回落有利於供需平衡
具體來看，一季度全國房地產開發投資增速、房屋新開工面積、房企土地購置面積、商品房銷售面積和銷售額均同比下降，3月國房景氣指數環比回落。
從國傢統計局公佈的3月份70城房價同比增長數據來看，盡管大多數城市房價仍然處於同比上漲狀態，但是，房價增幅明顯收窄。僅溫州同比下降，北上廣深領漲。從一線城市來看，20%的同比增速已成為歷史，增速基本回落至13%左右；從二線城市來看，房價上漲幅度在10%以上的也屈指可數瞭，增速基本回落至10%以下。
同策咨詢研究部總監張宏偉接受中國經濟時報記者采訪時認為，從整個市場成交量表現來看，杭州、常州、溫州、北京、無錫、成都、廣州等城市個別樓盤出現大幅降價逆襲，寧波、神木等地出現房企倒閉破產的現象。盡管部分開發企業采取大幅降價策略"以價換量"，但是，第一季度整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到"量"的軌道上來。
針對一季度市場低迷現象業界普遍認為，房地產基本面下行是受到銀行信貸緊縮、"錢荒"的影響。
房地產行業銷售疲弱，伴之而來的是開發投資增速回落，房屋和新開工面積下降。鄧鬱松認為，新開工面積較大幅度回落，表現出房地產開發企業對市場持謹慎態度，在對未來情況預期不是很樂觀的情況下提早做出瞭應對的準備。
"從我們對中長期趨勢的測算來看，今年的投資增速回落在預料之中，此階段的回落屬於正常回落，並不能因此說出現瞭很大的問題。而新開工面積回落比較快有利於緩解後續供求的問題，一旦新開工面積下降，就意味著未來的可供量也在減少，有利於供求保持相對平衡的狀態，總體來說是比較正常理性的結果。"鄧鬱松說。
同時，鄧鬱松認為，討論房地產市場時要將全國和部分城市區分開。"通過統計數據來看，1998年底到2013年，城鎮人均可支配收入漲幅接近五倍，同期住宅銷售均價漲幅3.2倍左右，全國范圍內看，收入增速遠高於房價漲幅。很多人沒這個感受，是因為很多人處在北上廣深，房價漲幅確實超過收入漲幅。所以全國和部分城市應分開來看，也有個別城市存在供大於求的情況，比如鄂爾多斯，由此導致的房價大幅回落是正常的。"鄧鬱松表示，從全國來看，目前房價水平和支付能力，總體來說還沒有出現大幅回落，現在還談不上所謂的房地產崩盤。
"房冷地熱"，房企調整拿地策略
與房地產市場各項指數回落對應的卻是土地市場的火熱局面，"房冷地熱"的兩重天現象出現。專傢認為，"一降一升"的現象，說明土地購置價格上升很快。
據國傢統計局發佈的數據顯示，1-3月份，房地產開發企業土地購置面積5990萬平方米，同比下降2.3%，比1-2月份回落8.8個百分點，但土地成交價款增長11.4%，提高2.5個百分點。國土資源部全國城市地價動態監測數據顯示，1-3月份全國主要監測城市住宅地價同比增長9.52%，連續6個季度加速上漲。重點監測城市住宅地價同比增長12.17%，環比增長2.75%。 國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員邵挺認為，2014年第一季度全國主要城市 (尤其是一線城市和部分二線城市)的土地市場升溫現象，是一種周期性現象，不是突然出現的，長期看是房地產市場區域分化的表現，這是由住房供需狀況決定的。從2013年下半年開始，三四線城市住房供應過剩的問題開始顯現，許多大型房企開始把資金從三四線城市撤回到一二線城市，這是促使土地市場明顯升溫的重要因素。
據國土部4月15日公佈的數據顯示，一季度全國主要監測的105個城市綜合地價環比上漲1.89%，漲幅在連續7個季度之後首次收窄。其中，近三成城市漲幅收窄，半數城市的地價處於平穩波動區間。
"品牌房企繼續看好一線城市，雖然在一手商品住宅市場上暫時表現平淡，但'地熱房冷'的現象著實出現。二線城市、三四線城市與一線城市之間出現明顯分化。"張宏偉表示。
據張宏偉分析，從二線城市情況來看，由於商品房市場部分城市庫存量高漲，出現大幅降價現象，導致部分企業在該城市拿地偏謹慎，二線城市本身土地市場也有分化現象出現，如開發企業對於杭州土地市場看法出現明顯分化。而三四線城市普遍存在前期供應量過大的問題。這不得不使房企調整拿地策略，尤其是在庫存量高漲的地區少拿地或者不拿地。
"但是，總體來講，在地價上漲幅度放緩或部分城市回歸理性的市場背景下，土地市場競爭相對沒有去年下半年那麼激烈，對於品牌房企來講，反而成為其拿地換倉的機會。"張宏偉說。
或為市場調節樓市時機
鄧鬱松認為，現在剛好是讓市場自由尋找平衡點的機會，有利於房地產政策回歸中性，既不要采取刺激政策也不要采取抑制政策，要註意以下兩點：
第一，在金融政策層面不要人為幹預埔心農地貸款，人為限制或者鼓勵貸款都會造成房地產市場過度調整，反而影響市場的穩定性。
第二，要看到整個市場台中民間信貸房貸年息貸款全省皆可處理的需求結構正在發生很大變化，根據目前中國人口結構來判斷，處在首次置業的人群總數(20-34歲)已經開始慢慢下降，不超過總數(以20-64歲作為購房年齡段人口)的三分之一，而處在改善型需求的人口(35-64歲)總數占市場的絕大部分。應當考慮調節稅收和適當降低流通環節或者交易環節的成本使改善性需求順暢流通。
"投機和改善型是很容易區分開的，整個住房市場一定要回到有利於居民買房的正常需求，不能人為調控，低利率或是低首付都是應該堅決制止的。"鄧鬱松表示。
從第一季度的房地產和土地市場形勢看，邵挺認為，當前房地產和土地市場處在高度敏感期，在房地產銷售量回落的情況下，地價水平持續走高，這裡面蘊含很大的風險。如果房價回落，就意味著當前高價拿地的開發企業資產負債率會大幅上升，降低各類土地抵押貸款價值，金融機構的貸款風險和地方政府的債務風險就會隨之上升。
"總的判斷是，今年房地產和土地市場的主要調控任務是防范風險。長期來看，最重要的是要建立土地供應量調節機制，保持土地供應合理規模。"邵挺認為。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-23/08392700562.shtml
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