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該負責人形容，行政幹預手段是簡單粗暴的，中心城內均價兩萬的樓盤也受到網簽限制，而該項目並非豪宅，隻是中小戶型。
有意思的是，政府一方面對限價出狠招，一方面卻對拆分價格的做法睜一隻眼、閉一隻眼。
"這裡的裝修價格賣的不是一般意義的裝修，其實是公司一種定價策略。"銷售人員稱，"毛坯價和裝修價加起來才是真正想賣的價格。"其介紹，翡翠綠洲升值潛力大，完全對得起11000-12000元/平方米的價格。
事實上，4月1日到4月27日三個星期內，廣州樓市住宅供應量處在罕見的低位，隻有17個盤新推3000套住宅。中原地產分析，罕見低位意味著開發商預期五一能大賣，想集中推盤，於是在4月頭三個星期選擇瞭"惜售"。結果，限價新政讓開發商措手不及。
香江控股集團旗下的翡翠綠洲項目位於廣州增城。該項目新一期組團將於5月18日開盤。銷售代表介紹，屆時公司將按毛坯8000元/平方米，裝修2500-3500元/平方米的價格，分別與購房者簽署房屋買賣合同及裝修合同。
開發商開始想辦法應對。貸款利率試算表excel
政府對上述樓盤的指導價格定為10000元/平方米，這個指導價甚至低於該樓盤去年一期產品讓利後的價格。
中原地產研究部監測，4月28日到5月1日，廣州供應4000套住宅，相比去年同期5000套住宅的數量有明顯下跌。
除瞭通過預售證發放指導將售樓盤的價格，假扣押假處分信貸年息借貸增貸轉貸房管局還以限制網簽的方法調控那些在政策出臺前便銷售瞭的項目的價格，珠光禦景壹號、僑鑫匯悅臺等豪宅項目均受到網簽限制。方圓地產首席分析師鄧浩志指出："限簽是為瞭控制高價盤的集中湧出。"
有形的手
按照原來的想法，廣州郊區某樓盤在五一假期期間會以13000元/平方米價格開盤。相比周邊同等配套的樓盤，該單價尚有一兩千的低價優勢。
同時，多傢地產企業的項目都收到跟原定賣價存在明顯差距的指導價格。國土房管局沒有言明指導價的標準是什麼。開發商普遍猜測，指導價以"廣州各住宅項目今年均價不得高於去年均價"為原則。不過，廣州市國土房管局對該說法公開否認。
"五一"計劃落空
一傢廣州本地的開發商在限價政策出臺前一周獲批預售證。該地產企業的總裁助理說，雖然躲開瞭價格指導，但房管局通知，五一假期以後的樓盤，每天隻允許網簽兩套。並且，"房管局不允許開發商對外這麼說，隻能推托是網絡繁忙"。
就在五一前夕的4月24日，廣州繼北京之後明確表示要對房價進行指導。廣州將全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度，開發企業銷售住宅，必須辦理預售網上申報，並接受國土房管部門的價格指導。同時，在限價前銷售的樓盤，也可能因為價格偏高而被暫停網簽。
中原地產研究一部副經理翟中奇介紹，按照開發商的銷售策略，一般項目都是先賣差的再賣好的，價格通常會漲，而且根據戶型、朝向變化價格又有不同，但政府不會瞭解得這麼仔細。
一傢大型地產企業營銷負責人對本報證實："市區大部分樓盤受網簽限制，從三四月份開始就這樣做。"該負責人說："這種限制說不上是什麼標準，時斷時續，不許簽的時候直接鎖系統。"他估計，政府是"依照全市樓盤整體的價格控制水平，這周價格低的時候多放開網簽，下周價格高的時候又收緊一點"。
據監測，五一廣州供應的住宅戶型方面，90平方米以下住宅占34%，90-144平方米住宅占51%，中小戶型合共占比85%。中小戶型的供應高度集中。
該負責人認為，限價已涵蓋自住產品和改善型產品，做法"與北京的政策如出一轍"。
政策調控來回變化，飄忽不定，幾乎是"跟著感覺走"，而企業則疲於應付，一位業內人士談到感受時稱："快精神分裂瞭！"
購房者的這一"槍"打得及時，但國土房管局的回函滴水不漏。
開發商對策
然而，政府突然出臺的限價政策打亂瞭這個項目的策略。4月22日，廣州市國土房管局對廣州各房地產開發企業、房地產中介服務機構下發瞭《關於落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監管的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》要求商品住宅預(銷)售前，房地產開發企業應辦理預售價格網上申報，並接受國土房管部門的價格指導。未辦理網上價格申報的，或申報價格過高且不接受國土房管部門指導的，暫不核發預售許可證。超過申報價格銷售的，暫停網上簽訂商品房買賣合同。
這就是行政幹預的生硬之處：政府想把均價控制在一萬五左右，而事實上均價低於一萬五的項目基本集中在南沙、花都等郊區，於是不得不對中心城區新盤加以限制。
房子始終要賣，資金始終需要回籠。在新政策壓力下，廣州市區樓盤開始"學習"限價三年的增城，將高於指導價的部分用另外簽署裝修合同的方式補上。
今年3月份，廣州新建商品住宅網上簽約均價為16817元/平方米，創下廣州房價新高，同比上升34.9%，房價同比漲幅連續三個月領漲全國。事實上，按照房價漲幅低於人均可支配收入增幅的標準，今年廣州住宅均價不應超過15097元/平方米。調控壓力巨大，政府不得不出"狠招"。
而開發商措手不及，決定延後開盤，樓市供應出現暫時短缺。中原地產研究一部副經理翟中奇介紹，以預售證批準發放的口徑統計，4月1日到4月23日，廣州市批出15個預售證，而限價令出臺後的24日到28日，預售證同樣批出15個。發證的節奏與去年大致同步，但從五一的實際供應量可見，開發商的熱情受到不小打擊。翟中奇表示，從4月前三個星期"惜售"程度可見，開發商對五一的預期也是空前的，原本"應該遠遠不止供應4000套"。
廣州樓盤想在"五一"大賣的算盤沒有打響。
增城屬於廣州"限價不限購"區域，按規定，價格不得超過前一期均價的8%。翡翠綠洲此前一期為7800元/平方米的毛坯住宅，而即將開盤的新一期組團賣的是精裝修產品。若按照8%的漲幅必定是虧本生意。
廣州樓市五一大賣預期落空 政策調控飄忽不定
據瞭解，接近廣州市區的幾個增城大盤均采用這種方式售樓，是業內公開的秘密。
隨著限價政策制定，兩份合同的做法擴散到南沙區、金沙洲等廣州市區區域。前述原定13000元單價開盤的樓盤最終將價格拆成"毛坯10000元/平方米+裝修2800元/平方米"的單價組合。
這個樓盤的資深銷售代表介紹："這種做法是臨時調整的。10000元是為瞭達到政府指導價的要求，再加上2800元我們才有利潤可賺。"
開發商認為，政府的行政幹預手段與市場規律格格不入。前述本地開發商總裁助理稱，首先土地價格一直在漲，產品就不可能越賣越便宜。"新一期組團的土地比前一期的土地拿的時間晚，價格一般更高。"
"(分開兩份合同)這是一種打擦邊球的辦法，但會引來許多後續問題，我們盡量不采用。"前述大型開發商的營銷負責人說。
不過該人士同時承認，兩份合同是開發商第一時間能想到的策略。該開發商的產品以剛需住宅為主，他指出，售樓價格本身沒有什麼空間可以壓縮。"剛需產品而言，利潤隻有十多個點。我們要對股東負責。"該開發商說，"如果是國有企業，還有國有資產保值增值的要求。"
內容來自sina新聞
有購房者致函增城市國土與房管局，指出有開發商以裝修合同補差價。該局回復稱：對於開發企業提出另簽價格協議的行為，可以認為是要約行為，購房者可結合自身需要自主決定是否簽訂，由此引發的糾紛屬於民事糾紛，雙方屆時可本著開誠佈公的態度充分協商解決糾紛，協商不成的，可通過司法途徑解決糾紛事宜，以維護自身合法權益。
"我們想，兩套就兩套吧，我們貨不多，半年總能簽完瞭。"該人士說。沒想到過瞭五一，這個項目根本不能登錄網簽系統。該人士咨詢房管局得到的答復變成："這片區域樓盤超過單價兩萬的不允許網簽。"
鄧浩志說，經兩份合同分開處理後的數據不能說是假數據，但也隻反映毛坯價格，不全面。"這樣的統計數據'顯得'很平穩。"鄧浩志說。
上述大型地產企業的營銷負責人直言，地方政府是"土地價格不希望低，樓價又希望讓中央滿意"的矛盾心理，所以對開發商用點計謀處理價格問題的做法留有餘地。"否則開發商房子賣不出去，壓縮投資金額，不參與土地市場的招拍掛，不僅影響上下遊整個產業鏈，政府的土地出讓金、稅收等各方面都會成問題。"
本報就兩份合同的事情對廣州市國土與房管局提出采訪。房管局人士表示，針對限價政策後的一些疑問，該局目前正在準備統一發佈。
(本報記者廖傑華對本文亦有貢獻)
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-12/08292189913.shtml
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