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土地財政頑疾難解 暫停供地夢想照不進現實
??“現在政策刺激的效果並不明顯，我們4月份還沒有止住房地產下滑的態勢。”湖南省住建廳有關人士告訴記者，問題是庫存太大，目前的關鍵在於如何去庫存。
??今年3月底，國土部聯合住建部出臺政策強調，各地住房供過於求的，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度；對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。
??“政府隻有減少供地，才能讓市場供需達到平衡，但實際上，土地收入仍是地方財政的主要收入來源，依靠政府主動減少賣地的方法基本不現實，隻能靠市場自身來調節。”上述湖南省住建廳人士稱。
??暫停供地之難
??上述湖南住建廳人士稱，目前當地保障房建設已基本停止，主要通過收購商品房用作保障房，幫助公務人員信用貸款率利最低銀行2016信貸年息房企去庫存。
??不過，對地方政府而言，“減少土地供應去庫存”與“土地財政依賴”顯然有些矛盾。
??上述住建廳人士認為，解決去庫存問題最好的辦法是停止供地兩年，但在當前的經濟壓力下，讓地方減少土地供應幾乎是不可能的，就目前來看，地方財政對土地收入的依賴基本無可取代。
??目前，在土地控制方面，溫州市已明確提出要嚴格控制土地供應。而庫存量較大的寧波、杭州、無錫，當地政府並未明確提出要控制土地供應量。不過有開發商透露，常州今年可能會縮減土地供應，一些前幾年供應量較大的區域，如武進區，土地出讓將受限。
??“對於庫存量較大的杭州、常州、寧波等地，去庫存仍是今年的主旋律。出於穩定市場的需要，這些城市的土地階段性的供應有可能會有所縮減，但總量是否會減
少仍不確定。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏告信貸桃園新屋信貸訴記者，因為土地供應分階段，如果新房市場銷售較好，即使潛在庫存量較大，地方政府出於財政收入考慮，未必會減
少全年的土地供應。
??中國指數研究院數據顯示，今年一季度，全國300個城市共推出土地6554宗，推出土地面積22482萬平方米，同比減少34%。共成交土地4849宗，成交面積17110萬平方米，同比減少41%。但環比來看，隨著房企拿地意願增加，3月份供地的速度在加快。
??“政府主觀上並不願意減少賣地，但是由於市場下行，開發商都在減少拿地，客觀上造成瞭政府賣地少瞭。”湖南省政協委員王義高認為。
??據中指院數據，今年一季度，土地出讓金同比漲幅超過50%的城市有廈門、青島、成都、昆明、重慶等，而西寧、貴陽、福州、蘇州、大連、長沙、沈陽、杭州等城市降幅同比超過80%。
??長沙樣本
??據上述住建廳人士介紹，3·30樓市新政並沒有止住房地產下滑態勢，4月份以來，湖南除瞭衡陽和湘潭銷售量上漲，其餘城市仍在下跌。
??湖南中原地產總經理胡治剛告訴記者，目前長沙拿瞭預售許可證尚未銷售的面積將近1500萬平方米，去庫存周期18個月，盡管3月銷售環比回升20%多，但壓力猶存。
??“目前長沙推進的舊改有四十多個，這也會創造剛需，但目前銷售仍緩慢，開發商都在去庫存，買地不積極，土地成交自然少。”胡治剛說。
??長沙某國有房企一位總經理稱，目前房地產過度開發，開發商隻能放緩開發節奏，房子嚴重過剩，如平江縣在去年年關就有不少開發商因資金鏈斷裂而跑路。
??有數據統計，在過去兩年裡，長沙共賣出瞭近2萬畝的土地，總建築面積超過3000萬平方米。2014年，長沙的庫存量同比上漲瞭40.5%，一躍成為瞭全國第四。
??“現在政府賣地機構經常勸說開發商買地，但土地市場熱度不高，有的開發商準備退出長沙市場，目前香港恒基地產就已經將旗下項目委托旭輝接管。”長沙本土一位開發商告訴記者，“長沙的房價平均隻有五六千元，但地價普遍到瞭三四千，開發商根本無利可圖。”
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-04-12/08495992820714942818662.shtml
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